¿Qué sucede cuando un coheredero ocupa la vivienda familiar?
En los últimos tiempos hay un aumento de casos en los que tras la muerte de los padres un hijo (coheredero) permanece residiendo en la vivienda familiar. Este hijo que permanece en la vivienda puede ser que residiera con los padres antes del fallecimiento, ya fuera para el cuidado de los mayores o por dificultad económica que le impidiera independizarse. También puede que los padres le cedieran al hijo el bien en precario (normalmente sin contrato), es decir, que este uso se cedió de forma gratuita por tiempo indeterminado.
Derechos de los coherederos sobre la vivienda heredada
El hijo que permanece en la vivienda familiar suele tener el disfrute exclusivo del inmueble gratis, muchas veces sin consentimiento del resto de hijos (resto de coherederos) que desean venderla, que es lo más común, o arrendarla para obtener ingresos. Además, el inmueble genera gastos tanto de comunidad de propietarios, impuestos de bienes inmueble y tasas como la de basura, además de gastos de conservación (excluimos obras de mejora) que deben ser afrontadas por la herencia yacente en caso de que no haya habido partición, lo que disminuye el valor de la herencia. Esta situación también es análoga a cuando los coherederos no son hijos pero uno de ellos permanece en la vivienda heredada.
Problemas entre coherederos por el uso de la vivienda
Conflictos comunes entre herederos cuando uno ocupa la vivienda
Ante esta situación es recomendable tratar de alcanzar un acuerdo entre los coherederos. Existen varias opciones: Si el uso exclusivo es por un tiempo determinado, puede formalizarse un contrato de arrendamiento con este coheredero. O bien se puede acordar la venta del inmueble al coheredero que permanece en la vivienda, que tiene como beneficio no tener que pagar su parte de precio para adquirir una casa donde residir, por lo que disminuye su esfuerzo económico y posibilidad de disminuir los costes notariales y fiscales.
Venta de la vivienda heredada como solución
Aunque un acuerdo siempre es lo más deseable, no siempre se alcanza, pudiendo haber intereses enfrentados entre los coherederos. En caso de desacuerdo, la resolución de esta situación requiere una solución mediante vía judicial, lo que implica más tiempo, costes y carga emocional. Es por ello que algunos coherederos ante esta situación están decidiendo vender su parte de la herencia o de la proporción adjudicada del bien inmueble y que sea un tercero quien ejercite las acciones judiciales pertinentes. En este caso, hay que tener en cuenta que el resto de coherederos o de copropietarios tiene preferencia a ese tercero en la adquisición del inmueble.
Acciones legales para resolver la ocupación de la vivienda por un coheredero
Acción de desahucio por precario entre herederos
El tipo de procedimiento judicial dependerá de si los coherederos, aceptando la herencia, firmaron la partición de la herencia o no. Es importante distinguir entre el otorgamiento de escritura de aceptación y adjudicación de la herencia y la liquidación de los impuestos de esta (ISD y PLUSVALÍA), obligaciones tributarias que no implican aceptación y que tienen un plazo concreto para su liquidación (6 meses a contar desde la fecha de fallecimiento prorrogables hasta un año si así se solicita).
Si aún no se ha firmado la aceptación y adjudicación de la herencia, estamos ante una comunidad de bienes integrada por todos los coherederos, por lo que ninguno de ellos es propietario del pleno dominio de ningún bien concreto de la herencia ni de parte de los mismos. En este caso, hay varias opciones en función de las circunstancias: Está aceptado por la mayoría de la jurisprudencia que se puede ejercitar acción de desahucio por precario, es decir, pedir al Juzgado que desaloje a la persona que ocupa la vivienda sin título. Para ello se requiere que estén de acuerdo los coherederos que representen un porcentaje de adjudicación dentro de la herencia mayor del 50% (mayoría) o al menos uno de los coherederos con autorización del resto o sin su oposición expresa y se reclame en beneficio de la comunidad hereditaria, no en favor de otro coheredero. Es controvertido el ejercicio de esta acción en caso de no alcanzarse ese porcentaje.
División de la herencia: cuándo es posible
También pueden los coherederos disconformes ejercitar acción de división de la herencia reclamando que, mientras se resuelve la situación, se abone por el coheredero ocupante de la vivienda una renta de mercado por ese uso exclusivo de la misma. Por otro lado, si ya se ha firmado la aceptación y adjudicación de la herencia, los coherederos son los copropietarios de la vivienda, por lo que poseen un porcentaje individualizado de propiedad del inmueble. Como establece el Código Civil, los copropietarios no están obligados a permanecer en comunidad, no tienen obligación de continuar en esta situación si así no lo desean. En este caso, no es necesario que haya un porcentaje de propiedad en desacuerdo, es suficiente con que uno de los copropietarios desee salir de esa situación, por lo que cualquiera de ellos podrá instar procedimiento ordinario de división de la cosa común para que el bien sea adjudicado a un copropietario indemnizando al resto o bien sea vendido a un tercero mediante subasta pública. Finalizado este procedimiento y dictada sentencia, esta se ejecuta ante el mismo Juzgado que conoció del procedimiento ordinario. Mientras se resuelve la situación, se puede solicitar una indemnización por uso exclusivo de un copropietario que no permite el uso de los demás.
Opciones para los coherederos que desean resolver la situación
Arrendamiento de la vivienda ocupada
El arrendamiento es una opción válida para aquellos coherederos que deseen regular el uso de la vivienda por parte del coheredero que permanece en ella. Formalizar un contrato de alquiler permite obtener ingresos mientras se preserva la propiedad conjunta del inmueble, además de reducir los conflictos sobre el uso exclusivo de la vivienda.
Preferencia de compra por parte de los coherederos
En caso de que uno de los coherederos decida vender su parte de la herencia, el resto de coherederos o copropietarios tienen el derecho de preferencia o tanteo para adquirir el inmueble antes que un tercero. Esto permite evitar la entrada de un comprador externo en la comunidad hereditaria y puede facilitar una solución interna entre los herederos, como la compra del inmueble por parte de uno de ellos.
