¿Cómo puede un propietario proteger su vivienda en alquiler?
Alquilar nuestra propiedad podría ser una buena opción para obtener un ingreso económico adicional. Sin embargo, muchas personas dudan sobre como proteger una vivienda en alquiler. De hecho, podrían exponer su vivienda a posibles destrozos de no escoger al inquilino correcto.
A continuación, te daremos algunas pautas importantes que debes tener sobre como proteger una vivienda en alquiler.
1. Selección del inquilino
Si piensas como proteger una vivienda en alquiler lo primero es una correcta selección del inquilino. De esto depende el desarrollo y cumplimiento de cualquier contrato de alquiler. Debemos tener la certeza de que el inquilino que ocupe nuestro inmueble no nos vaya a generar problemas.
1.1. Datos situación económica del inquilino
Lo primero que debemos hacer es averiguar la situación económica de nuestro próximo inquilino. Es importante conocer de dónde provienen sus ingresos. Es decir, a qué se dedica e incluso mensualmente cuánto gana. Por lo menos, cuanto está dispuesto a aportar por el inmueble. Todos estos datos nos ayudarán a poder predecir si realmente tiene una situación lo suficientemente estable.
Debemos tener en cuenta que los procedimientos de desahucio duran por lo menos 6 meses. Por tanto, ningún arrendador debería meterse en esta situación. Para ello, es recomendable que analicemos toda la situación financiera de nuestro inquilino. Hay que evitar situaciones como las mencionadas anteriormente. Deberíamos revisar si se encuentra en regla con Hacienda. También pedirle una carta de trabajo y revisar si tiene una nómina laboral de su empresa. Adicionalmente, podemos solicitar un estudio de solvencia del inquilino.
1.2. Entrevista
Una de las mejores acciones sobre como proteger una vivienda en alquiler es mediante una entrevista personal. Es importante que podamos entender a qué se dedica el inquilino y qué intenciones tiene con nuestro inmueble. No es lo mismo alquilarlo como vivienda que para oficina. Si tenemos la oportunidad de interrogarle, entenderemos de primera mano cuáles son sus necesidades. También sus intenciones e incluso si es realmente serio para alquilarle nuestro inmueble.
Debemos enfocar nuestras preguntas en la parte financiera y legal del inquilino. A esto nos referimos, a que nos centremos en averiguar si tiene los recursos suficientes para el pago. También podemos buscar referencias que pueda darnos sobre alquileres anteriores o promesas de pago anteriores que haya cumplido. Otra razón importante por la que debemos hacer una entrevista es porque de esta forma podremos llegar a acuerdos con él.
1.3. Perfil de inquilino recomendable para arrendar tu vivienda
Debemos tener en cuenta las características de un buen inquilino. Así evitamos hacer un trato con una persona a la que realmente no le interese el buen mantenimiento de nuestro inmueble. La principal característica de todo buen inquilino es que le gustará dejar las cosas claras con el arrendador. Adicionalmente a ello, no tendrá ningún problema en mostrarnos sus recibos de solvencia, cartas de trabajo y cartas de recomendación.
También debemos tener en cuenta que el inquilino ideal no tendrá ningún tipo de problemas en hacer el correspondiente depósito adicional que se requiere para garantizar el buen mantenimiento y uso del inmueble.
2. Contrato y asesoramiento jurídico
Otra de las cosas que tenemos que tener en cuenta para garantizarnos una buena experiencia durante el alquiler de nuestro inmueble es la parte jurídica y el asesoramiento legal. De hecho, podríamos decir que es lo más importante que todo arrendatario debe tener. Esto supone la protección legal que tenemos ante cualquier incidente ocurrido.
2.1. Cláusulas aconsejables
Debemos tener en cuenta que lo primero que debemos pedirle al inquilino será un domicilio alternativo. Puede ser de algún familiar suyo o uno secundario. Es la forma de tener una dirección para reclamar todo lo relacionado con el piso una vez clausurado el contrato de alquiler. Por otro lado, se debe llegar al acuerdo con el inquilino de en cuánto tiempo se va a cancelar la renta. Puede ser anual o mensual, notificando con antelación si existirá un aumento de la renta y en qué mes se hará.
Se tendrá que indicar los días en los que se procederá a pagar el inmueble. Y también las penalizaciones en el caso de incumplir los pagos o cometer daños al inmueble. Asimismo, si se necesita retirar la vivienda al inquilino, se deberá notificar con dos meses de anticipación.
2.2. Cláusulas no recomendadas e inadmisibles
Existen algunas cláusulas que no conviene introducir en el contrato.
Por ejemplo, establecer que debe avisar el inquilino con 2 meses de antelación sobre el fin del contrato. Esto no es así. Legalmente se establece que el plazo debe ser de 1 mes. Si añades esta cláusula no puedes quedarte con la fianza de tu inquilino. Es decir, debes devolverle la fianza si te avisa con un mes de antelación.
Otra cláusula abusiva es la de obligar al inquilino a tener que pagar la renta antes del día 5. Esto no es legal. La ley da un margen de 7 días para que el inquilino pueda abonar la mensualidad.
2.3. Asesoramiento legal por expertos
Es muy importante contar con la asistencia legal necesaria para llevar a cabo todo este proceso. No debemos aventurarnos a realizar un contrato de alquiler sin la supervisión de un abogado arrendatario. Así, estarás completamente blindado ante cualquier eventualidad.
De la misma forma, un abogado podría asesorarnos en todos los procedimientos que podemos realizar para protegernos legalmente. También podría acompañarnos en todas las diligencias por impagos. Y también por reclamos del daño de viviendas e incluso la supervisión del buen uso de la vivienda.
3. Durante el arrendamiento
Una vez que nos hemos asesorado lo suficiente con un abogado y hemos realizado un contrato completamente blindado es el momento de alquilar. Por eso, debemos tener en cuenta algunas cosas durante el desarrollo de todo este proceso.
3.1. Actualización de contrato de alquiler
Debemos empezar por explicar que la ley de arrendamientos urbanos ha sido modificada aproximadamente 5 veces. Por eso, debemos buscar la actualización más reciente para poder guiarnos bien. La ley más actual nos dice que si no hay cláusula de actualización del precio del inmueble en el contrato, no se podrá actualizar.
En el caso de realizar la actualización del precio como parte de las cláusulas del contrato, la misma debe ser pactada. También podremos tomar como referencia las medidas que nos da el IPC sobre la actualización de precios. Generalmente, dice que la actualización se notificará la quincena anterior a cumplir el año pactado en el contrato.
3.2. Impagos
Lo primero que debemos tener en cuenta en el caso de los impagos, es que debemos intentar resolverlo de forma amistosa con el inquilino ocupante, También un agravante puede ser la cantidad de días o meses en los que se tarde en pagar. Sin embargo, si no hemos logrado llegar a un acuerdo con el inquilino de forma amistosa, tendremos que realizar acciones legales.
Algunas de las acciones que podemos hacer es pedirle al inquilino el desahucio. Otra opción es pedirle el desahucio, pero con el pago de todo lo que haya adeudado desde el primer incumplimiento del pago. Por último, si no hemos conseguido ninguna de esas acciones, tendremos que llevar este caso a los tribunales civiles. En caso de ser favorable el inquilino debe pagar también nuestros gastos de abogado.
3.3. Compensaciones y deterioro del inmueble
Debemos recalcar que el depósito adicional que el inquilino debe pagarnos para alquilar el inmueble es para cubrir los daños al inmueble. Los daños por deterioro del inmueble (cuestiones de uso) irán por parte del arrendatario.
Sin embargo, en el caso de que el deterioro haya sido por parte del inquilino, por mal uso de los espacios o por desgaste que haya resultado de su uso, es obligación del mismo realizar todos esos pagos. Por último, tenemos que destacar que no se puede realizar ningún tipo de remodelación al inmueble que no haya sido notificado al arrendatario.
Recomendaciones para evitar la ocupación del inmueble
Si nosotros tenemos una alarma en nuestra vivienda y damos por notificado al “ocupa” que está allí, automáticamente se convierte en un allanamiento de morada. En ese caso, la policía puede actuar en el momento.
Otra forma que tenemos para proteger nuestra vivienda es montando sistemas de seguridad como cámaras y rejas. También si está desocupada, podemos visitar de vez en cuando nuestra vivienda y embellecerla buscando que se vea cuidada y habitada. Una última acción que podemos hacer es alquilar el inmueble si no lo habitamos. Si se encuentra ocupado nadie va a intentar ocuparlo.
Otras formas de proteger tu vivienda alquilada
Muchas personas se sienten inseguras al alquilar su inmueble porque no saben realmente que puede ocurrir. Lo primero que recomendamos es siempre realizar este documento de alquiler con un abogado. De esta forma, revisará cualquier vacío legal que pueda existir en el documento. Por otro lado, debemos llegar a un consenso sobre todas las remodelaciones que se hagan en el inmueble.
En el caso de que el inquilino incurra en impagos, recomendamos que se envíe un burofax. Es una notificación de impago que habla sobre el plazo máximo que se tiene para pagar la deuda total. Todo esto redactado y supervisado por un abogado. Si se llegara a hacer un aval del impago se tendrá que requerir que el inquilino restituya las garantías para hacer cumplir el contrato establecido por las partes y para mantener la cobertura pedida. De esta forma, existe constancia de que el inquilino tiene intenciones de mantener el inmueble y los plazos.
