De acuerdo con lo explicado por profesionales del derecho escriturar una vivienda a precio inferior tiene un riesgo muy alto. Esto se debe a que Hacienda podría iniciar una comprobación de valores y terminará cobrando el ITP real. Además, hay que añadir los intereses de demora e, incluso, las multas. Ciertamente, esto es una práctica muy común, pero no deja de ser peligrosa.
A continuación, te explicaremos los problemas de escriturar por debajo del precio de compra a los que tendrás que enfrentarte. Esto siempre que decidas escriturar tu vivienda por un precio inferior para cobrar el resto en negro.
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Escriturar una vivienda a un precio inferior puede ser más perjudicial que beneficioso
Cuando decides escriturar vivienda a precio inferior es porque recibirás parte del pago en dinero negro. Al no tener que documentarlo en una escritura pública no pagarás los impuestos correspondientes. Ahora bien, que sea una práctica común no quiere decir que sea legal. La verdad es que los riesgos son tanto para el comprador como para el vendedor.
Por supuesto, en principio el comprador se ahorrará una parte del impuesto ITPAJD. Sin embargo, si Hacienda decide comprobar si es el precio real que ha pagado y descubre un fallo al final tendrá que pagar precio real. Y seguramente, con alguna multa extra.
Igualmente, si después el comprador decide vender el inmueble las ganancias patrimoniales resultarán mayores a las que realmente suelen obtenerse. Esto quiere decir que tendrá que pagar un importe mayor en el IRPF.
Por otro lado, aunque como vendedor tendrás menor riesgo si la Agencia Tributaria del Estado realiza las comprobaciones correspondientes y determinan que has incumplido en la ley, tendrás que pagar una cantidad complementaria en el IRF. Es decir, terminarás pagando el precio legal real, pero arriesgándote a tener una multa.
En términos generales, el dinero que puedas ahorrarte al escriturar vivienda a precio inferior no merece la pena. De hecho, si las entidades gubernamentales comprueban que no has sido sincero al escriturar, igualmente te cobrarán los impuestos correspondientes agregando multas extras por la demora.
Multa por comprar por debajo del valor catastral
En España, la compra de un inmueble por debajo de su valor catastral puede desencadenar problemas fiscales importantes. Aunque el precio acordado entre comprador y vendedor es válido desde un punto de vista legal, Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para calcular los impuestos asociados a la transacción, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Esto significa que, si declaras un precio inferior al valor catastral, podrías enfrentarte a revisiones, ajustes y sanciones.
A continuación, te explicamos en detalle los riesgos, las multas y cómo evitar problemas al realizar este tipo de compraventas.
¿Qué ocurre si compras por debajo del valor catastral?
Cuando se declara un precio de compraventa inferior al valor catastral, Hacienda puede:
- Recalcular los impuestos: Exigirá el pago del ITP y otros tributos sobre el valor catastral, no sobre el precio declarado.
- Aplicar intereses de demora: Desde el momento en que se realizó la compra hasta la regularización del pago.
- Imponer multas: Si considera que hubo intención de ocultar información para reducir impuestos.
Por ejemplo:
- Si compras un inmueble por 80.000 €, pero el valor catastral es 100.000 €, Hacienda calculará los impuestos sobre los 100.000 €, y no sobre los 80.000 €.
Cuantía de las multas por comprar por debajo del valor catastral
- Pago de la diferencia tributaria: Hacienda exigirá el pago del ITP calculado sobre el valor catastral. Por ejemplo:
- En una compraventa de 100.000 € (valor catastral) en Andalucía, el ITP al 7% sería 7.000 €. Si declaraste solo 80.000 €, y pagaste 5.600 € de ITP, Hacienda reclamará los 1.400 € restantes.
- Intereses de demora: El tipo de interés aplicable en 2025 es del 4,0625% anual, calculado desde la fecha de la escritura hasta el momento del pago.
- Multa económica:
- La sanción puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cuota no ingresada. Por ejemplo:
- Si la diferencia de impuestos no pagados es de 1.400 €, la multa podría ser:
- 50% (leve): 700 €.
- 100% (grave): 1.400 €.
- 150% (muy grave): 2.100 €.
- Si la diferencia de impuestos no pagados es de 1.400 €, la multa podría ser:
- La sanción puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cuota no ingresada. Por ejemplo:
¿Cómo detecta Hacienda estas operaciones?
Hacienda compara el valor declarado en la escritura con el valor de referencia catastral establecido por la Dirección General del Catastro. Si encuentra discrepancias, puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores, que incluye:
- Revisión de la escritura pública.
- Cálculo de la diferencia tributaria y exigencia del pago.
- Aplicación de intereses de demora y, si corresponde, sanciones.
Cómo evitar multas por comprar por debajo del valor catastral
- Consulta el valor de referencia catastral: Este valor está disponible en la página del Catastro. Asegúrate de que el precio de compraventa esté acorde con este valor para evitar revisiones.
- Ajusta el precio de compraventa: Si el valor pactado es inferior al valor catastral, prepárate para pagar impuestos sobre el valor más alto.
- Solicita asesoramiento fiscal: Antes de formalizar la operación, consulta con un asesor fiscal para planificar correctamente la compra.
- Impugna el valor catastral si es excesivo: Si consideras que el valor catastral no refleja el estado real del inmueble (por ejemplo, si necesita reformas), puedes iniciar un procedimiento de impugnación.
¿Qué riesgos tiene para el comprador escriturar una vivienda a un precio inferior?
Como mencionamos antes, los riesgos de escriturar una vivienda a un precio inferior son mayores para el comprador. El primer problema suele presentarse en el momento de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Se debe a que la Agencia Tributaria puede realizar una comprobación de valores a través de los registros oficiales. Así, determinará que la vivienda fue comprada a un precio inferior a lo normal del mercado.
Al determinar esto, Hacienda terminará cobrando el ITP real de acuerdo al precio que debería tener la vivienda. Además, el comprador se enfrentará al pago de intereses de demora y, generalmente, a multas monetarias debido a la evasión fiscal.
Por si fuera poco, si la vivienda ha sido comprada para después venderla a un precio mayor, la ganancia tributaria será más elevada de lo normal. Esto quiere decir que terminará tributando más por el IRPF.
En pocas palabras, al final el comprador será el que tenga que pagar más por la vivienda. Esto es así porque el precio escriturado no fue el real y, aún así tendrá que cumplir con todos los impuestos y multas por evasión. Por tanto, uno asume grandes riesgos de escriturar una vivienda a un precio inferior. Esto es algo que no en todos los casos afectará al vendedor.
¿Qué riesgos tiene para el vendedor escriturar una vivienda a un precio inferior?
Aunque los riesgos de escriturar una vivienda a un precio inferior no son tan graves para el vendedor también puede enfrentarse a ciertos problemas legales. Al recibir menos dinero por su inmueble puede registrar pérdidas en la compraventa, lo que conseguirá eximirlo de la plusvalía municipal. Sin embargo, esto sólo podrá hacerlo si la vivienda es vendida por un precio inferior al que fue comprada.
No obstante, a pesar de esto Hacienda puede no confiar en lo expresado por el vendedor y realizar las comprobaciones indicadas. De este modo, exigirá el IRPF de la mayor ganancia patrimonial obtenida. Este sería el mayor riesgo al que se enfrentará el vendedor.
Riesgo de la compra “en negro” de inmuebles en España para ambas partes
Pagar una parte en negro en la compra de un inmueble quiere decir que al escriturar el precio que aparecerá en el documento será inferior, mientras que la diferencia se pagará en efectivo al vendedor para evitar cualquier registro. La finalidad de esto es que ambos puedan reducir la base imponible, ahorrando el pago de impuestos.
De acuerdo a algunos expertos en el área legal los compradores podrán ahorrarse entre el 6% y el 11% del precio del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, esto es considerado bastante arriesgado, porque en la actualidad, Hacienda está revisando de forma mucho más exhaustiva los precios de venta para evitar estas prácticas.
Es decir, cuando comiences a realizar los registros necesarios para el pago de impuestos pueden notar que el precio de venta es menor a lo común en el mercado, haciéndoles dudar de la fiabilidad de la transacción. Al final, obligarán al comprador a pagar los impuestos reales y las multas correspondientes por evasión fiscal.
Consecuencias legales de escriturar una vivienda a precio inferior
En principio, el comprador podrá ahorrarse una buena parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), pero si se comprueban los valores y no puede justificar el precio pagado, de acuerdo a lo expuesto en la ley, tendrá que pagar el ITPAJD que pudo “ahorrarse” junto con el interés de demora que se indique y la sanción tributaria correspondiente.
Las multas por evasión legal también deben cubrirse cuando la ley descubre el fraude en la compra de un inmueble. El precio correspondiente varía según la Comunidad Autónoma en la que vivas y el tipo de vivienda adquirida.
Asimismo, en cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) también puede tener ciertas consecuencias cuando el comprador decida vender el inmueble por un precio superior al indicado en la escritura. La razón es que le resultará difícil justificar que ha tenido pérdidas al venderla.
Finalmente, las multas correspondientes y los pagos de demora de impuestos varían según el tipo de vivienda y la comunidad en la que se compró la vivienda. En este sentido, tendrás que conocer la ley en cada ciudad para evitar inconvenientes a largo plazo.
Ventajas y Desventajas de Escriturar por Menos
La práctica de escriturar un inmueble por un valor inferior al precio real de compra puede parecer tentadora para reducir impuestos en el momento de la transacción. Sin embargo, esta decisión conlleva una serie de ventajas aparentes y desventajas significativas, muchas de ellas relacionadas con problemas fiscales y legales. A continuación, analizamos cada aspecto de esta práctica para que tomes una decisión informada.
Ventajas de escriturar por menos
1. Menor pago de impuestos inmediatos
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Al declarar un valor más bajo, el ITP se calcula sobre este importe, lo que reduce el pago inicial.
- Por ejemplo, en una compra de 200.000 € frente a declarar 150.000 €, el ahorro en un ITP al 7% sería de 3.500 €.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): También se reduce al basarse en el importe escriturado.
2. Reducción de otros gastos notariales
- Los honorarios del notario y del registro de la propiedad suelen calcularse en función del precio declarado, por lo que escriturar por menos podría disminuir estos costes.
Desventajas de escriturar por menos
1. Multas y sanciones de Hacienda
- Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para calcular impuestos. Si detecta que el precio escriturado está por debajo de este valor, iniciará una comprobación de valores y reclamará:
- La diferencia de impuestos.
- Intereses de demora (4,0625% en 2025).
- Una multa económica que puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada.
2. Problemas en la reventa
- Cuando quieras vender el inmueble en el futuro, tendrás un valor de adquisición más bajo en la escritura, lo que incrementará artificialmente la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto significa que pagarás más impuestos por la venta.
- Ejemplo: Si compras por 150.000 € pero lo vendes por 200.000 €, la ganancia patrimonial será de 50.000 € en lugar de una menor si hubieras declarado el valor real de compra.
3. Limitación de acceso a financiación
- Si escrituraste por menos y solicitas una hipoteca posterior (por ejemplo, para una reforma), los bancos pueden calcular el préstamo en base al valor escriturado y no al precio real del mercado, lo que reduce tu capacidad de financiación.
4. Riesgo de nulidad de la operación
- En casos extremos, si la compraventa se revisa judicialmente o entre herederos, el hecho de haber declarado un precio menor podría interpretarse como un acto fraudulento y anular la operación.
5. Impacto en herencias y donaciones
- Si el inmueble se transmite como herencia o donación, el valor de adquisición bajo afecta el cálculo de los impuestos sucesorios, generando una mayor carga fiscal para los beneficiarios.
¿Qué dice Hacienda sobre escriturar por menos?
Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como la base mínima para calcular los impuestos de cualquier compraventa de inmuebles. Si detecta que el valor escriturado está por debajo, puede:
- Recalcular los impuestos correspondientes.
- Revisar otras transacciones pasadas del comprador o vendedor.
- Imponer sanciones y recargos económicos.
¿Es recomendable escriturar por menos?
Aunque las ventajas inmediatas, como el ahorro en impuestos y gastos notariales, puedan parecer atractivas, las desventajas a largo plazo y los riesgos asociados superan con creces cualquier beneficio. Además, las sanciones económicas y los problemas fiscales que podrían surgir hacen que esta práctica sea poco recomendable.
10 comentarios en «Problemas de escriturar por debajo del precio de compra: Multas y Consecuencias»
Hola buenas tardes , si el inmueble se compro hace 10 años por un precio muy superior al valor real y a dia de hoy se vende por el valor de mercado muy inferior al que se compró y escrituró tambien puede haber problemas ?
Nunca se va a poder vender por un precio menor al escriturado ?
Porque si ha día de hoy el valor es mucho menor al que se vendió que se hace con el inmueble ?
Buenas tardes.
El bien inmueble se puede vender a un precio superior o inferior al que se adquiere. En cuanto a la tributación, el comprador tendrá que pagar ITP como mínimo por el valor de referencia de catastro, pero si el precio de compraventa es mayor se tributará por este último. En cuanto a la plusvalía que corresponde pagar al vendedor, si lo vende por menos de lo que lo compró no debería pagar plusvalía alguna al Ayuntamiento, pero sí tiene que declararla con independencia de que haya que pagar o no.
Plazo para ITP en Andalucía: 2 meses a contar de la compraventa.
Plazo para plusvalía: 30 días a contar de la compraventa.
Si necesita que estudiemos su caso en mayor profundidad puede escribirnos a :
rfernandez@berrocalfernandez.com o carlos.berrocal@berrocalfernandez.com y estudiaremos su caso, o llamarnos al teléfono que aparece en nuestra web.
Buenos días, en mi caso quiero adquirir una vivienda que se presenta con varios problemas (totalmente destruida y gran necesidad de venta) y por la cual el de venta es muy por debajo del valor mínimo de referencia que dice catastro.
¿En este caso también se podríamos tener problemas con hacienda? Aunque pague impuestos a razón del valor mínimo de referencia, no de compra (Aunque no sea justo).
Un saludo gracias.
Hola Fernando, gracias por compartir tu caso. Cuando el precio de compraventa es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda tiene la facultad de utilizar dicho valor como base para calcular los impuestos, incluso si el estado real de la vivienda no coincide con el valor atribuido por el Catastro. Esto significa que:
– Tendrás que pagar impuestos sobre el valor de referencia, no sobre el precio de compra.
– Podrías solicitar una revisión del valor catastral, aunque este procedimiento puede ser largo y no siempre garantiza un cambio favorable.
Entendemos que esta situación puede parecer injusta, especialmente si la vivienda está en malas condiciones. Por eso, te recomendamos contar con el apoyo de un profesional para analizar el caso en detalle y valorar si es viable impugnar el valor de referencia. Si necesitas ayuda, estamos a tu disposición para orientarte. ¡Un saludo!
Buenos días
Tengo intención de comprar una finca rústica por 8.000 euros. He consultado en catastro y su valor de referencia es de 500 euros.
El precio que le dieron los propietarios en la adjudicación y aceptación de la herencia es de 48.000 euros.
¿Es correcto escriturar y pagar ITP sobre valor 8.000?
Gracias.
Hola Juana, gracias por tu consulta. En situaciones como la que describes, es importante tener en cuenta que Hacienda calcula el ITP en base al valor de referencia catastral o el valor de mercado de la finca, y no necesariamente sobre el precio que pactes en la compra. Aunque el valor declarado sea de 8.000 euros, Hacienda podría utilizar el valor de adjudicación de herencia (48.000 euros) o el valor de referencia para determinar la base imponible del impuesto.
Para evitar problemas, te recomendamos que revises con detalle estos valores y, si tienes dudas, consultes con un profesional que pueda analizar tu caso específico. Si lo deseas, estamos a tu disposición para ayudarte a clarificar la situación y gestionar correctamente este trámite. ¡Contáctanos cuando lo necesites!
Una cosa es el precio de venta de la propiedad, que es libre, otra cosa el precio de la referencia catastral, que es la referencia para calcular el ITP lo que tiene que pagar a hacienda de la transmisión de la propiedad y calcular el IBI. Yo por exemplo mi empresa en 2010 compró un piso que costó 250.000€ y hubo personas que hasta 150.000€ me ofreció
Hola Francisca, gracias por tu comentario. Tienes toda la razón, el precio de compraventa es independiente del valor de referencia catastral, que es el que utiliza Hacienda como base mínima para calcular impuestos como el ITP. Esto significa que, aunque el precio pactado pueda ser inferior, Hacienda siempre tendrá en cuenta el valor fiscal más alto para liquidar el impuesto.
Dado que este tipo de situaciones puede ser complejo y derivar en ajustes o sanciones si no se manejan correctamente, te animamos a contactar con nosotros para revisar tu caso particular. Estaremos encantados de ayudarte a entender mejor cómo afecta el valor declarado en tus impuestos y evitar problemas futuros. ¡Un saludo!
Hola. Yo quiero comprar una vivienda y pagar lo que me piden, pero el propietario quiere que de en negro, la diferencia entre lo tasado y el precio real que voy a pagar. Cuáles son las consecuencias para el comprador? Pide 140, pero no creo que lo tasen, por más de 100. Muchas gracias.
Hola M. José, gracias por tu consulta. Es importante saber que realizar pagos “en negro” (es decir, no declarados en la escritura) puede tener graves consecuencias legales y fiscales, tanto para el comprador como para el vendedor. Para el comprador, esto podría implicar:
– Imposibilidad de justificar la transacción en caso de disputa legal.
– Sanciones tributarias si Hacienda detecta que el precio declarado en la escritura es inferior al precio real.
– Mayor carga fiscal futura: Cuando vendas la vivienda, la ganancia patrimonial será mayor porque el valor de adquisición escriturado será más bajo.
Dado que estas situaciones pueden generar problemas significativos, te recomendamos evitar este tipo de prácticas y buscar alternativas legales y transparentes. Si necesitas asesoramiento para gestionar correctamente la operación, no dudes en contactarnos. ¡Estamos aquí para ayudarte!