En el Real Decreto-ley 11/2020 del 31 de marzo se encuentran las medidas más importantes relacionadas con la suspensión de desahucios dictados en el contexto de la pandemia del Covid-19, el cual ha sido modificado de forma continua. Su última modificación fue en el Real Decreto-ley 16/2021, del día 3 de agosto, en la que se aprobó una prórroga lanzamiento desahucio.
A lo largo de este artículo te vamos a explicar todo lo que debes saber sobre estas medidas, de forma que tengas claro todos los cambios que se han producido en este tema y así no te queden más dudas al respecto.
¿En qué consisten los cambios en las medidas de suspensión de desahucios y lanzamientos?
Las principales medidas de suspensión desahucio por vulnerabilidad social que se han tomado son las siguientes:
- Por un lado, la suspensión general de los desahucios y de los lanzamientos de arrendatarios que se encuentran en situación vulnerable en juicios verbales por la reclamación de rentas o la expiración del plazo de duración de los contratos.
- Una suspensión de lanzamiento de desahucio en arrendamiento que termina afectando únicamente a personas jurídicas y a personas físicas que son titulares de más de 10 viviendas y que pretendan expulsar de su casa a una persona que no cuente con un título de habilitante para residir en la propiedad afectada.
¿En qué consiste la suspensión del desahucio por vulnerabilidad social?
Hay una serie de puntos principales que se deben de tener en cuenta sobre la suspensión de desahucio por vulnerabilidad social, que no se deben pasar por alto en ningún momento:
- Los arrendatarios vulnerables tienen hasta el 31 de octubre de 2021 para poder instar la suspensión extraordinaria de su desahucio o el lanzamiento en todos los juicios verbales que contengan reclamaciones de renta o la expiración del plazo de los contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendatarios Urbanos y que tengan el objetivo de recuperar la posesión de una finca. En estos casos, el arrendatario tiene la posibilidad de solicitar la suspensión de desahucios, tanto si está señalada como si no la fecha de lanzamiento, llegando a dicha fase del procedimiento.
- Para que se pueda solicitar la suspensión del desahucio el arrendatario tiene que acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica, como se menciona en el Real Decreto-Ley 11/2020. En este caso, el letrado de la administración de justicia trasladará la acreditación al demandante, quien tendrá un plazo de hasta 10 días, y podrá acreditar ante un juzgado, por medio de los mismos medios, que se encuentra en una situación de vulnerabilidad o en riesgo de estar en ella si se llegara a optar por dicha medida.
- Cuando se hayan presentado los anteriores escritos, el letrado de la Administración de Justicia tendrá que trasladar a los servicios sociales competentes la documentación, solicitando a estos servicios el informe sobre la valoración de la situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario, y que el arrendador identifique aquellas medidas que pueden ser aplicadas por la Administración. Es necesario que Servicios Sociales admita dicho informe dentro de un plazo de 10 días como máximo.
- El juez revisará toda la documentación que fue presentada y el informe de los Servicios Sociales, para así poder dictar un auto en el que se acordará la suspensión lanzamiento desahucio arrendamiento en caso de que llegue a considerar una situación de vulnerabilidad económica, y en este caso, no tendrá que prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.
- En caso de que no se acredite la vulnerabilidad del arrendatario tiene que prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, para que se acuerde la continuidad del proceso de lanzamiento. En cualquier caso, el auto que fije la suspensión del desahucio tiene que señalar de forma expresa que, desde el 9 de agosto de 2021, se reanudará de forma automática la contabilidad de los días a los que se hace referencia en el artículo 4040.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien, se señalará la fecha para la celebración de la vista o del lanzamiento, dependiendo del estado en el que esté el proceso.
- Si se acredita la vulnerabilidad, antes de que finalice el proceso máximo de suspensión, las administraciones públicas competentes tendrán que adoptar las medidas que fueron indicadas en el informe de servicios sociales y de otras que se consideren las mejores para que así se pueda llegar a satisfacer las necesidades habitacionales de la persona que se encuentra en una situación de vulnerabilidad, pudiendo garantizar de esta forma una vivienda digna.
- Cuando se han aplicado estas medidas, la Administración competente realizará un comunicado en el Tribunal, además de que el letrado de la Administración de Justicia tendrá que encargarse de dictar un plazo máximo de 3 días al acordar el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
¿En qué consiste la suspensión de desahucios extraordinaria?
Tal y como hemos mencionado anteriormente, existe una medida de suspensión de lanzamientos que se puede aplicar en los casos en los que las viviendas pertenezcan a personas físicas o personas jurídicas que sean titulares de más de 10 viviendas.
En caso de que el propietario cumpla con dicho requisito, entonces el Juez en cuestión tendrá la posibilidad de suspender el lanzamiento del arrendador hasta el 31 de octubre de 2021 en el proceso penal en el que se sustancie el lanzamiento de la vivienda de la persona que la esté habitando sin contar con un título y en todos los juicios verbales en los que se presenten las siguientes demandas:
- Las que pretendan la recuperación de la posesión de una finca urbana o rústica, que haya sido cedida en precario, por el dueño o usufructuario, o en cualquier otra persona con derecho a tener una finca.
- Las personas que pretendan la tutela de la tenencia o de la posesión de una cosa o un derecho por quien haya sido despojado de ellas, perturbando el disfrute.
- Las personas que hayan sido instadas por los titulares de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a las personas que se oponen a ellos, sin tener un título inscrito que sirva para legitimar la perturbación o la oposición.
En estos casos el Juez puede tomar la decisión sobre si suspende o no el lanzamiento previo a la valoración ponderada y proporcional del caso específico, teniendo en cuenta, entre otras, estos escenarios:
- Circunstancias relativas a si la permanencia o la entrada en el inmueble está motivada por una situación de necesidad extrema. A efectos de analizar el estado se tendrá en cuenta el informe de los Servicios Sociales.
- La circunstancia relativa a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para así poder encontrar una buena alternativa que les garantice una vivienda digna.
Ten en cuenta que aquellas personas afectadas por la suspensión extraordinaria (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas) tendrán derecho a la misma compensación, pero solo si pueden acreditar que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio económico.
